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Die Grundschuld ist wie die Hypothek ein Grundpfandrecht. Dadurch wird ein Grundstück in der Weise belastet, dass an den Inhaber der Grundschuld eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist (§ 1191 Abs. 1 BGB). Zahlt der Eigentümer des Grundstückes nicht, ist der Grundschuldinhaber berechtigt, die Zwangsvollstreckung in das Grundstück zu betreiben (§§ 1192, 1147 BGB).
Die Grundschuld entsteht nach §§ 873, 1192, 1115-1117 BGB durch einen (dinglichen) Vertrag und die Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch. Über die Grundschuld kann ein Brief ausgestellt werden, der die Übertragung der Grundschuld erleichtert. Die Bestimmungen über die Hypothek sind für die Grundschuld mit bestimmten Einschränkungen anwendbar.
Im Gegensatz zur Hypothek ist die Grundschuld nicht abhängig von einer Forderung. Sie existiert abstrakt, also auch ohne Zusammenhang mit einer Forderung, die sie sichert. In der Rechts- und Immobilienpraxis wird die Grundschuld in der Regel jedoch zur Sicherung von Darlehen genutzt. Sie wird dann als sog. „Sicherungsgrundschuld“ bezeichnet, was an ihrem Rechtscharakter als abstraktes Grundpfandrecht nichts ändert. Es wird damit lediglich der Zusammenhang mit der Sicherung einer Forderung zum Ausdruck gebracht.
Bei der Vergabe eines Darlehens sind der Rückzahlungs- und der Zinsanspruch der Bank gegen den Darlehensnehmer eine schuldrechtliche Forderung (§ 488 Abs.1 BGB). Um diese Forderung bei Ausfall zu sichern wird gleichzeitig die Eintragung einer Grundschuld über die zu sichernde Summe und die zu sichernden Zinsen vereinbart.
Um die Grundschuld an die Forderung zu binden, wird ein. sog „Sicherungsvertrag“ bzw. eine „Zweckerklärung“ vereinbart, in der u.a. die Vollstreckung aus der Grundschuld nur erlaubt wird, wenn der Darlehensvertrag gekündigt wird.
Da die Grundschuld nur einen Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung in das Grundstück aber noch keinen vollstreckbaren Titel zur Verfügung stellt, wird i.d.R. zusätzlich eine sog. „notarielle Zwangsvollstreckungsunterwerfung“ gem. § 794 Abs.1 Nr. 5 ZPO vereinbart. Daraus hat die Bank die Möglichkeit, ohne vorherige Klageerhebung unmittelbar über die Grundschuld in das Grundstück zu vollstrecken, wobei die Grundschuld zugleich die Rangstelle für die Vollstreckung sichert.
Die Übertragung der Grundschuld auf Dritte erfolgt durch Abtretungsvertrag, wobei die Abtretungserklärung in schriftlicher Form und die Eintragung in das Grundbuch erforderlich sind. Ist ein Grundschuldbrief ausgestellt, kann die Eintragung im Grundbuch durch die Übergabe des Briefes ersetzt werden (vgl. §§ 398, 413, 1192, 1154 BGB). Wird die Grundschuld abgetreten, muss der Abtretungsempfänger (Zessionar) die in der Sicherungsvereinbarung enthaltenen Einschränkungen (z.B. Zwangsvollstreckung nur bei Kündigung des Darlehensvertrages) gem. §§ 1192, 1157 BGB gegen sich gelten lassen. Allerdings enthält § 1157 BGB einen Verweis auf den öffentlichen Glauben des Grundbuches (§ 892 BGB). Kennt der Abtretungsempfänger die vereinbarten Beschränkungen nicht, kann er die Grundschuld lastenfrei erwerben, wenn keine Beschränkungen im Grundbuch ersichtlich sind. Da die schuldrechtliche Zweckerklärung im Grundbuch nicht eintragungsfähig ist, besteht bei der Abtretung der Grundschuld die Gefahr für den Darlehensnehmer, dass der Zessionar die Beschränkungen nicht gegen sich gelten lassen muss. Um dem Darlehensnehmer die in der Sicherungsvereinbarung mit dem Darlehensgeber vereinbarten Beschränkungen im Fall der Abtretung der Grundschuld zu erhalten, hat der Gesetzgeber § 1192 Abs. 1a BGB eingeführt: Ist die Grundschuld zur Sicherung eines Darlehens verschafft worden (Sicherungsgrundschuld), kann der Eigentümer des belasteten Grundstücks (Darlehensnehmer) Beschränkungen aus der Sicherungsvereinbarung mit dem bisherigen Gläubiger auch jedem Erwerber der Grundschuld entgegensetzen.
