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Inhaltsverzeichnis
I. Vor Vertragsabschluss
1. Makler
Auf der Suche nach einer neuen Wohnung führt häufig an einem Immobilienmakler kein Weg vorbei. Viele Wohnungen werden nur über einen Makler angeboten. Der Immobilienmakler unterliegt den gesetzlichen Regelungen des Wohnungsvermittlungsgesetzes. Danach darf der Makler die Maklerprovision nur noch von dem Wohnungsuchenden (dem Mieter) beanspruchen, wenn er ausschließlich aufgrund des Vermittlungsvertrages mit dem Wohnungsuchenden tätig geworden ist. Dieser Vermittlungsvertrag bedarf der Textform. Hat (auch) der Vermieter den Makler beauftragt, schuldet der Mieter keine Provision.
Die Tätigkeit des Maklers ist darauf gerichtet, die Möglichkeit eines Vertragsschlusses nachzuweisen bzw. den Vertrag zu vermitteln. Der Makler ist nicht Partei des Mietvertrages. Die Maklerprovision kann der Makler deshalb (nur) dann verlangen, wenn aufgrund seiner Tätigkeit (also des Nachweises oder der Vermittlung) der Vertrag auch tatsächlich zustande kommt.
Die Höhe der an den Makler zu zahlenden Vergütung ist auf zwei Netto-Monatsmieten zuzüglich Mehrwertsteuer begrenzt. In einzelnen gesetzlich geregelten Ausnahmefällen (§ 2 Wohnungsvermittlungsgesetz) steht dem Makler eine Vergütung gar nicht zu. So etwa dann, wenn ihm die Wohnung selbst gehört.
2. Vertragsparteien
Parteien eines Mietvertrages über Wohnräume sind die Personen, die den Mietvertrag abgeschlossen haben, die also entsprechende Willenserklärungen abgegeben haben. Sowohl auf der Vermieter- als auch auf der Mieterseite können mehrere Einzelpersonen auftreten, häufig ist der Vermieter aber auch eine Gesellschaft. Eheleute sind nicht automatisch zusammen Vetragspartner, sie müssen vielmehr in der Regel beide im Vertrag genannt sein.
3. Vertragsschluss
Der Mietvertrag kann grundsätzlich formfrei abgeschlossen werden. Soll er längere Zeit als ein Jahr dauern, bedarf er der Schriftform (§ 550 BGB). Um die Schriftform einzuhalten (§ 126 BGB), ist es erforderlich, dass die Mietvertragsparteien eine Mietvertragsurkunde unterzeichnen.
Besteht der Mietvertrag aus mehreren Seiten, ist es zur Einhaltung der Schriftform nicht nötig, dass die einzelnen Blätter fest verbunden werden, es genügt, wenn sich aus einer einheitlichen Gestaltung die Zusammengehörigkeit ergibt (BGH NJW 1998, 58). Auch spätere Änderungen des Vertrages müssen schriftlich erfolgen. Dabei ist darauf zu achten, dass auf den ursprünglichen Mietvertrag durch genaue Bezeichnung des Mietobjekts und des Vertragsdatums Bezug genommen wird.
Ist die Schriftform ursprünglich oder bei späteren Änderungen nicht eingehalten, so ist der Vertrag nicht insgesamt unwirksam. Er gilt vielmehr gem. § 550 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Unwirksam sind deshalb nur alle Zeitbestimmungen im Mietvertrag und damit auch alle Vereinbarungen über Kündigungsrechte wie etwa der Verzicht auf eine Eigenbedarfskündigung.
Meist wird für den Vertragsschluss ein vorgedrucktes Exemplar benutzt. Dann kann es sich um sog. Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) im Sinne der §§ 305 ff. BGB handeln. Um AGB handelt es sich aber auch, wenn eine Bestimmung zwar nicht vorgedruckt ist, aber doch mehrfach (möglicherweise sogar durch handschriftlichen Eintrag in den Vertrag) verwendet wurde oder verwendet werden soll. AGB unterliegen der Inhaltskontrolle. Sie können insbesondere dann unwirksam sein, wenn sie den Vertragspartner unangemessen benachteiligen. So haben die Gerichte eine Reihe von Klauseln für unwirksam erklärt, wenn diese von gesetzlichen Bestimmungen, zumeist denen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), abwichen.
4. Miethöhe/Mietpreisbremse
Die Höhe der Miete ist zunächst vertraglich festgelegt. Üblicherweise besteht die Miete aus einer Kaltmiete und einer Vorauszahlung für Betriebskosten (dazu unten).
Grundsätzlich kann ein neuer Mieter nicht verlangen, die Wohnung zu demselben Preis anmieten zu können, den der Vormieter gezahlt hat. Bis zum Inkrafttreten der sog. Mietpreisbremse konnte die Miete bei Neuvermietung einer Wohnung vielmehr innerhalb weiter Grenzen erhöht werden. Mit Inkrafttreten der so genannten Mietpreisbremse in § 556d BGB ist die Möglichkeit, die Miete bei Neuvermietung zu erhöhen, aber für bestimmte Regionen begrenzt worden. Diese Regionen müssen unter einer angespannten Wohnungsmarktsituation leiden und in einer besonderen Rechtsverordnung aufgeführt sein. In diesen besonders genannten Gebieten darf bei einer Neuvermietung die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Für Nordrhein-Westfalen gilt die Mietpreisbremse seit Juli 2020 beispielsweise in Großstädten wie Köln, Bonn, Düsseldorf und Münster, aber auch in einigen kleineren Städten. Die vollständige Auflistung findet sich in der so genannten Mieterschutzverordnung NRW.
Selbst wenn eine Region der Mietpreisbremse unterliegt, gilt diese nicht ausnahmslos: Nach § 556e BGB darf eine höhere Miete vereinbart werden, wenn bereits der Vormieter eine über der Grenze des § 556d BGB liegende Miete schuldete, wobei Mietänderungen im letzten Jahr der Vormiete unberücksichtigt bleiben. Auch wenn der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt hat, ist unter Umständen eine höhere Miete als nach § 556e BGB zulässig.
Bei einem Verstoß gegen die Vorschriften der Mietpreisbremse kann der Mieter unter Umständen die zuviel gezahlte Miete zurückverlangen. Das setzt allerdings voraus, dass er etwaige Verstöße gegen die Mietpreisbremse gegenüber dem Vermieter gerügt hat, siehe § 556g Abs. 2 BGB.
5. Kaution
Unter den Sicherungsrechten des Vermieters ist insbesondere die Kaution hervorzuheben, die der Mieter bei Beginn des Mietverhältnisses zur Verfügung stellt, wenn dies vereinbart wird. Die zu verzinsende Kaution soll dem Vermieter eine Sicherheit geben für den Fall, dass bei Beendigung des Mietverhältnisses Rückstände oder Schadensersatzforderungen bestehen. Für den Vermieter besteht die Möglichkeit, mit diesen Forderungen gegen den Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution bei Beendigung des Mietverhältnisses aufzurechnen. Die Höhe der Kaution ist auf die dreifache Nettokaltmiete gedeckelt, der Mieter ist berechtigt, die Kaution in drei gleichen monatlichen Raten zu zahlen. Die erste Rate wird mit Beginn des Mietverhältnisses fällig, die folgenden Raten jeweils mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen, § 551 BGB.
II. Während der Vertragslaufzeit
Während des laufenden Mietvertrages haben sowohl Mieter als auch Vermieter verschiedene Rechte und Pflichten.
1. Gebrauch
Korrespondierend zu der Pflicht des Mieters, die vereinbarte Miete zu zahlen, ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den sog. vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu ermöglichen. Das heißt, dass er dem Mieter die Wohnung in einem zum Wohnen geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Dauer des Mietvertrags in diesem Zustand zu erhalten hat. Was das konkret bedeutet, richtet sich vorrangig nach dem, was die Parteien zur Wohnung vereinbaren. Fehlen solche Vereinbarungen, schuldet der Vermieter einen für die Art solcher Wohnungen allgemein üblichen Zustand.
Diesen Zustand muss der Vermieter während der Mietzeit erhalten. Er schuldet nicht weniger, aber auch nicht mehr. Deshalb hat der Mieter grundsätzlich keinen Anspruch auf Modernisierung der Wohnung, z.B. die Ausstattung mit besserer Wärmeisolierung oder einer moderneren Heizung usw. Anders kann es bei einer gesetzlichen Pflicht zur Modernisierung sein oder bei veränderten Gesundheitsstandards. Verschlechtert sich der Zustand der Wohnung, tritt also ein Mangel auf, so ist der Vermieter zur Abhilfe verpflichtet. Er muss den Mangel beseitigen. Bis dahin ist die Miete gemindert (näher unten), wenn der Mieter den Mangel angezeigt hat.
Die Vielzahl der möglichen Mängel kann hier nicht aufgelistet werden. Es kann sich z.B. um Fehler in der Bausubstanz oder der Ausstattung des Gebäudes (Heizung, Wasser- und Elektroinstallation etc.) handeln, aber auch um Einflüsse von außen wie etwa Lärm von Nachbarn oder von außerhalb des Grundstücks, wenn er über das übliche Maß hinausgeht.
In welchem Umfang und in welchen Grenzen der Mieter die Mietsache nutzen darf, wird wiederum in erster Linie durch den Mietvertrag bestimmt. Schweigt dieser, sind die Grenzen nach der Verkehrssitte (Frage: Was ist üblich?) und einer Abwägung der beiderseitigen Interessen von Mieter und Vermieter zu bestimmen. Hält der Mieter sich innerhalb dieses sog. vertragsgemäßen Gebrauchs, muss er dem Vermieter Verschlechterungen der Mietsache („Abwohnen“) nicht ersetzen (§ 538 BGB). Überschreitet der Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch, nutzt er die Wohnung also zu stark ab oder beschädigt er sie, hat der Vermieter gem. § 541 BGB einen Anspruch auf Unterlassung des schädigenden Verhaltens, der durch Abmahnung oder eine Unterlassungsklage seitens des Vermieters durchgesetzt werden kann. Außerdem kann der dem Vermieter einen Anspruch auf Schadensersatz haben oder evtl. sogar kündigen. Eine Überschreitung des Gebrauchsrechts stellt z.B. die dauernde Aufnahme weiterer Personen in die Wohnung dar, die nur mit Erlaubnis des Vermieters zulässig ist (ohne Erlaubnis dürfen aber Lebenspartner und Kinder aufgenommen werden). Auch die Haltung von Haustieren kann eine Gebrauchsüberschreitung sein.
2. Modernisierung
Auch wenn der Vermieter – außer bei gesetzlicher Verpflichtung – nicht zur Modernisierung verpflichtet ist, so ist er doch dazu berechtigt und kann so die Wohnung bzw. deren Gebrauch verändern. Der Mieter hat nicht jede Modernisierung oder sonstige Maßnahme zu dulden, sondern nur solche, die im Gesetz aufgeführt sind (§§ 555a, 555b BGB). Das sind im Wesentlichen Instandsetzungen sowie Maßnahmen zur Energie- oder Wassereinsparung und zur Verbesserung der Wohnverhältnisse bzw. des Gebrauchswerts der Wohnung. Bei Maßnahmen zur energetischen Modernisierung ist die Minderung der Miete wegen der mit den Bauarbeiten verbundenen Beeinträchtigungen gem. § 536 Abs. 1a BGB für drei Monate ausgeschlossen.
Die Duldungspflicht des Mieters ist davon abhängig, dass ihm die Arbeiten rechtzeitig vorher angekündigt werden. Für Instandsetzungsmaßnahmen gibt es hierfür keine festen Regeln (§ 555a Abs. 2 BGB), wohl aber für Modernisierungen im Sinne von § 555b BGB. Sie müssen dem Mieter gem. § 555c BGB drei Monate vor dem Beginn in Textform (§ 126b BGB) angekündigt werden; diese Ankündigung muss auch einen bestimmten Inhalt haben (§ 555c BGB), nämlich diejenigen Tatsachen mitteilen, die es dem Mieter ermöglichen, in groben Zügen die voraussichtlichen Auswirkungen der Umsetzung der baulichen Maßnahme auf den Mietgebrauch abzuschätzen und ggf. zu ermitteln, ob die geplanten baulichen Maßnahmen voraussichtlich zu einer nachhaltigen Energieeinsparung führen werden.
Eine Modernisierung muss nicht geduldet werden, wenn sie für den Mieter oder seine Angehörigen eine Härte darstellt, die unter Abwägung seiner Interessen und der berechtigten Interessen des Vermieters und der anderen Mieter nicht gerechtfertigt ist. Die zu erwartenden Mieterhöhungen und Modernisierungsumlagen spielen für die Abwägung zunächst keine Rolle.
Härteeinwände hat der Mieter innerhalb eines Monats nach Zugang der Modernisierungsankündigung dem Vermieter mitzuteilen, Form und Frist des Härteeinwandes sind vom Vermieter in der Modernisierungsankündigung anzugeben. Die entsprechenden Vorschriften über die Modernisierungsankündigung, den Härteeinwand sowie über Frist und Form der abzugebenden Erklärungen sind zwingend, ein Ausschluss vorab durch Vereinbarungen im Mietvertrag oder Hausordnungen ist nicht möglich. Möglich sind aber Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter nach Abschluss des Mietvertrages aus Anlass einer konkret bevorstehenden Maßnahme.
Aufgrund der Modernisierungsmaßnahmen steht dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht zum Ablauf des übernächsten Monats nach Zugang der Ankündigung des Vermieters zu (§ 555e BGB). Diese Kündigung muss er bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang folgt, erklären.
3. Schönheitsreparaturen
Schönheits- und Kleinreparaturen werden im Mietvertrag häufig auf den Mieter übertragen. Dann ist der Mieter verpflichtet, diese Reparaturen auszuführen. Existiert keine Klausel zur Überwälzung der Schönheitsreparaturen, ist der Mieter zu deren Durchführung nicht verpflichtet. Beim Auszug aus der Wohnung hat er dann nur die von ihm verursachten Schäden zu beseitigen und die Wohnung besenrein zurückzugeben. Zu den Schäden zählen nicht die üblichen Nutzungsspuren (einschließlich notwendiger Dübellöcher zur Aufhängung von Schränken oder Bildern), wohl aber etwa das Streichen der Wände in ungewöhnlichen, bunten Farben. Ist der Mieter wirksam zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet worden, muss der Mieter nur dann renovieren, wenn Renovierungsbedarf besteht. Das ist nicht schon bei Vorhandensein von leichten Abnutzungsspuren der Fall, sondern erst bei einem Zustand der Wohnung, der sie insgesamt renovierungsbedürftig erscheinen lässt. Renoviert der Mieter nicht, obwohl er dazu verpflichtet ist, schuldet er dem Vermieter Schadensersatz. Voraussetzung ist aber grundsätzlich, dass der Vermieter ihm eine Frist zur Renovierung gesetzt hat.
Die Übertragung von Schönheitsreparaturen durch Formularklauseln (sog. Allgemeine Geschäftsbedingungen, die auch bei Handschriftlichkeit vorliegen können, siehe oben) im Mietvertrag ist nur wirksam, wenn der Mieter nicht mehr renovieren muss, als er selbst an Abnutzung verursacht hat. Deshalb hängt eine wirksame Übertragung in der Regel davon ab, dass die Wohnung bei Vertragsbeginn renoviert ist oder allenfalls unerhebliche Gebrauchsspuren aufweist. Ist das anders, erfordert eine wirksame Übertragung, dass der Vermieter dem Mieter einen Ausgleich in Geld zukommen lässt, mit dem dieser die Wohnung in einen renovierten Zustand bringen kann. Unzulässig sind in jedem Fall Klauseln, die den Mieter zur Renovierung bei Auszug verpflichten unabhängig davon, ob tatsächlich ein Renovierungsbedarf für die Wohnung insgesamt besteht.
4. Mängel
Ist die Mietsache mangelhaft bzw. treten im Laufe der Mietzeit Mängel auf, stehen dem Mieter Gewährleistungsrechte zu. Dies sind die Mängelbeseitigung durch den Vermieter, die Mietminderung (§ 536 Abs. 1 BGB), die Ersatzvornahme (Selbstbeseitigung) durch den Mieter (§ 536 a Abs. 2 BGB), Schadensersatz (§ 536 a Abs. 1 BGB) sowie das Recht auf fristlose Kündigung seitens des Mieters (§§ 543 Abs. 2, 569 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB).
Von diesen Rechten ist insbesondere das Recht auf Mietminderung (§ 536 Abs. 1 BGB) hervorzuheben. Dieses befreit den Mieter bei Vorliegen eines Mangels an der Mietsache ganz oder teilweise von der Leistung der Miete. Viele Mieter neigen dazu, die Höhe der Minderung zu überschätzen, wohingegen die Gerichte für die meisten Mängel nur geringe Minderungsquoten zusprechen. Das liegt daran, dass in der Regel die Kernfunktion des Mietens, die Gewährung von sicherem und warmem Obdach, aufrechterhalten bleibt. Deshalb kommt eine vollständige Befreiung von der Pflicht zur Zahlung der Miete nur in Betracht, wenn die Gebrauchstauglichkeit des Mietobjektes völlig aufgehoben ist.
Der Mieter, der von einem Sachmangel an seiner Wohnung ausgeht, aber zu hoch mindert, ist einem Kündigungsrisiko ausgesetzt, wenn sich ein Zahlungsrückstand ansammelt, der zur Kündigung berechtigt. Deshalb sollte ein Mieter, der mindern möchte, am besten Kontakt mit dem Vermieter aufnehmen und eine einvernehmliche Lösung sowohl über die Mängelbeseitigung als auch die Minderung suchen. Oder er sollte, wenn er eine höhere, länger andauernde Minderung für angemessen hält, Kontakt mit einem Rechtsanwalt oder rechtskundigen Berater aufnehmen. Im Rahmen einer fachkundigen Beratung ist dann über einen möglichen Minderungsbetrag zu entscheiden. Mindert der Mieter geringer, als er es für angemessen hält, sollte er die Miete unter Vorbehalt zahlen. Das bedeutet, dass er dem Vermieter zu verstehen gibt, er werde ggf. einen Teil der Miete wegen des Mangels zurückfordern. So kann der Mieter das Kündigungsrisiko minimieren und gleichzeitig sein Recht auf Minderung wahren.
Eine Mietminderung kommt allerdings bei während der Mietzeit auftretenden Mängeln erst dann in Betracht, wenn der Mieter dem Vermieter den Mangel angezeigt hat (es sei denn, der Vermieter kennt den Mangel) und dieser zumindest die Gelegenheit hatte, Abhilfe zu schaffen. Unterlässt der Mieter diese Anzeige, darf er die Miete nicht mindern.
5. Schimmel
Schimmel ist ein besonderer Mangel. Er birgt bei längerem Bestehen Gesundheitsgefahren für den Mieter. Deshalb werden bei Schimmel – abhängig vom Ausmaß des Befalls – auch höhere Minderungsquoten zugesprochen. Gleichzeitig aber ist Schimmel ein sehr problematischer Mangel, weil er fast immer die Frage aufwirft, ob er seine Ursache im Bauwerk hat oder ob der Mieter ihn durch sein Heiz- und Lüftungsverhalten verursacht hat. In letzterem Fall ist bei Verschulden des Mieters nicht nur die Minderung ausgeschlossen, der Mieter kann auch zum Schadensersatz verpflichtet sein. Die Aufklärung der richtigen Ursache ist selbst für einen Fachmann (meist einen Bausachverständigen) schwierig; jedenfalls ist sie sehr teuer und birgt für Mieter wie Vermieter hohe Kostenrisiken. Für den Mieter besteht bei Fehleinschätzung der Schimmelursache überdies ein Kündigungsrisiko, wenn er wegen des Schimmels unberechtigt mindert. Deshalb ist bei Auftreten von Schimmel eine offene, nüchterne Kooperation von Mieter und Vermieter dringend anzuraten. Es sollte bei größerem Schimmelbefall sofort ein einvernehmlich ausgesuchter Fachmann hinzugezogen werden, dessen Kosten sich bei bloß mündlicher Beratung noch in Grenzen halten. Bei geringergradigem Befall kann evtl. der Schimmel selbst beseitigt und unter Kontrolle der Raumtemperatur und der Raumluftfeuchtigkeit mittels eines Hygrometers beobachtet werden, ob der Schimmel auch bei Einhaltung der empfohlenen Mindest- bzw. Höchstwerte für Temperatur und Feuchtigkeit zurückkehrt. Weiterführende wertvolle Informationen zur Einschätzung von Schimmelbefall hat das Umweltbundesamt mit dem sog. Schimmelpilzleitfaden bereitgestellt (https://www.umweltbundesamt.de/www.umweltbundesamt.de/schimmelleitfaden).
6. Miethöhe
Das Gesetz lässt es zu, dass die Parteien während des Mietverhältnisses eine Erhöhung der Miete einvernehmlich vereinbaren können oder auch eine Umstellung auf eine Staffelmiete bzw. eine Indexmiete (vgl. § 557 BGB). Einigen sich die Parteien nicht, regelt das Gesetz das Verfahren der Mieterhöhung zur Anpassung der Miete an ein verändertes Preisniveau (§ 558 BGB). Maßstab der Veränderung ist in diesem Fall die sog. "ortsübliche Vergleichsmiete", eine fiktive Miethöhe, die aus Wohnwertkriterien für den lokalen/regionalen Bereich abgeleitet wird.
Es handelt sich bei der Mieterhöhung gem. § 558 BGB um ein spezielles Verfahren, das an zahlreiche Voraussetzungen geknüpft ist, die der Vermieter einhalten muss, will er auf diesem Weg eine Mieterhöhung durchsetzen. Der Mieter muss, wenn die formalen Voraussetzungen vorliegen und die geforderte Miete die angemessene Höhe hat, der Mieterhöhung zustimmen; tut er das nicht, kann er gerichtlich dazu verpflichtet werden. Der Vermieter kann die Miete nicht unbegrenzt und beliebig häufig erhöhen. Ein Anpassungsrecht auf die ortsübliche Vergleichsmiete setzt vielmehr voraus, dass die Miete für den Mieter 15 Monate lang unverändert gewesen ist; außerdem darf über einen Zeitraum von 3 Jahren um nicht mehr als 20% bzw. in Gebieten mit knappem Wohnungsmarkt um nicht mehr als 15% steigen (Kappungsgrenze gem. § 558 Abs. 3 BGB).
Schließlich kann der Vermieter gem. § 559 BGB die Kosten, die er für Modernisierungsmaßnahmen aufgewendet hat, in einem speziellen, gesetzlich bestimmten Umfang auf die Miete umlegen (sog. Modernisierungsumlage). Nach § 559 Abs. 1 BGB darf sich die Miete nach Modernisierung jährlich um 8% der Modernisierungskosten erhöhen. Diese Mieterhöhung ist durch die absolute Kappungsgrenze des § 559 Abs. 3a BGB innerhalb von 6 Jahren auf 3 EUR pro m² Wohnfläche gedeckelt, bei Wohnungen, deren Miete vor der Erhöhung unter 7 EUR /m² Wohnfläche lag, auf 2 EUR/m². Besondere Vorschriften gibt es für Mieterhöhungen nach Modernisierung der Heizungsanlage nach den Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes („Heizungsgesetz“).
7. Betriebskosten
Grundsätzlich hat der Vermieter die Betriebskosten zu tragen. Was Betriebskosten sind, ist in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) im Einzelnen aufgeführt. Die Mietvertragsparteien vereinbaren häufig die Umlage der Betriebskosten auf den Mieter im Mietvertrag. Nur in der Betriebskostenverordnung genannte Betriebskosten können wirksam auf den Wohnungsmieter übertragen werden. Ohne Vereinbarung sind die Betriebskosten in der Miete enthalten (sog. Inklusiv- oder Teilinklusivmiete). Nur über die Heiz- und Warmwasserkosten muss der Vermieter nach der Heizkostenverordnung immer abrechnen; insoweit dürfen die Parteien nichts Anderes vereinbaren.
Soll der Mieter die Betriebskosten tragen, kann dies einmal durch eine Pauschale für einzelne oder alle Betriebskosten geschehen (allerdings, wie schon gesagt, nicht für die Heiz- und Warmwasserkosten). Bei einer Pauschale kann der Mieter nichts zurückfordern, wenn die tatsächlichen Kosten niedriger sind, der Vermieter kann bei tatsächlich höheren Kosten aber auch nichts nachfordern. Die Pauschale kann jedoch für die Zukunft nach oben oder unten an die Kostenentwicklung angepasst werden (§ 560 Abs. 1 BGB).
Die Vereinbarung von Pauschalen ist allerdings eher die Ausnahme, üblich ist vielmehr die Vereinbarung der Abrechnung der Betriebskosten nach deren tatsächlicher Höhe. Falls der Mieter Abschläge (Vorauszahlungen) hierauf leisten soll, muss auch das vereinbart werden. Für die Abrechnung muss der Vermieter die tatsächlichen Kosten ermitteln und auf die verschiedenen Mieter des Hausen verteilen (umlegen).
Wie die Betriebskosten umgelegt werden, hängt vom so genannten Umlageschlüssel ab. Das Gesetz sieht bei preisfreiem Wohnraum vor, dass die Betriebskosten nach der Fläche der Wohnung oder nach Verbrauch umgelegt werden, wenn der Verbrauch erfasst wird (§ 556a Abs. 1 BGB). Die Parteien können aber anderes vereinbaren, was auch häufig geschieht (etwa Personenschlüssel). Nur die Heiz- und Warmwasserkosten müssen zwingend nach der Heizkostenverordnung verteilt werden.
Hat der Mieter Vorauszahlungen geleistet, ist nach § 556 Abs. 3 BGB jährlich über die Betriebskosten abzurechnen. Hierbei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Danach dürfen nur solche Kosten auf einen Mieter umgelegt werden, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände gerechtfertigt sind. Ob der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz eingehalten ist, ist im Einzelfall zu bestimmen, zumal der Vermieter einen gewissen Ermessensspielraum hat. Er muss bei der Versorgung des Mietobjektes nicht stets das günstigste Angebot annehmen; vielmehr darf er auch andere Umstände berücksichtigen, die gegen das günstigste Angebot sprechen, wie z.B. einen verbesserten Vertragsumfang, eine einfachere, zuverlässige Abwicklung oder andere Umstände.
Eine andere Frage ist, wie die Betriebskostenabrechnung zu erfolgen hat. Zumindest ist eine Zusammenstellung der Gesamtkosten (sinnvoll aufgeschlüsselt nach den Betriebskostenarten), die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Umlageschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters notwendig. Die Abrechnung muss ferner nachvollziehbar und verständlich sein. Bei verbrauchsabhängiger Abrechnung sind die verbrauchten Einheiten nachvollziehbar anzugeben. Mit Hilfe des in der Abrechnung anzugebenden Umlageschlüssels muss die jeweilige Quote, die auf den Mieter entfällt, ermittelt werden können. Gesamtfläche und Einzelfläche müssen deshalb bei Umlage nach der Fläche dargestellt werden, ebenso wie bei Abrechnungen nach Kopfteilen die Gesamtzahl der Personen. Der Rechenweg muss nachvollziehbar sein.
Bei preisfreiem Wohnraum wird das Gesamtergebnis der Abrechnung mit Zugang einer formell ordnungsgemäßen, also nachvollziehbaren und damit nachprüfbaren Abrechnung fällig. Guthaben für Mieter sind sofort fällig und zahlbar. Der Mieter hat das Recht, seine Kontrollrechte wahrzunehmen und z.B. die Unterlagen, die der Abrechnung zugrunde liegen, beim Vermieter einzusehen. Er kann aber nicht verlangen, dass ihm die Unterlagen zugesandt werden; vielmehr kann er auf die Einsichtnahme der Unterlagen beim Vermieter verwiesen werden. Wenn der Vermieter die Einsicht in die Belege nicht ermöglicht, kann der Mieter die Begleichung einer Nachforderung aus der Abrechnung so lange zurückhalten, bis das geschieht.
Der Zeitraum, über den der Vermieter abrechnet (der Abrechnungszeitraum), darf maximal ein Jahr betragen. Der Vermieter muss die Abrechnung innerhalb einer bestimmten Zeitspanne nach Ablauf der Abrechnungsfrist erstellen und dem Mieter mitteilen. Diese Frist, die verstreichen darf, bevor dem Mieter die Abrechnung zugegangen ist, endet mit Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums. Rechnet der Vermieter erst danach ab, kann er eine Nachforderung aus der Abrechnung nicht mehr verlangen, wohl aber steht dem Mieter ein ermitteltes Guthaben zu (§ 556 Abs. 3 S. 3 BGB).
Beispiel: War als Abrechnungszeitraum die Zeit vom 1. Januar 2008 bis zum 31. Dezember 2008 vereinbart, dann muss die Abrechnung für diesen Zeitraum bis spätestens zum 31. Dezember 2009 im Briefkasten des Mieters liegen. Kommt die Post nur einen Tag später an, so kann der Vermieter die Forderungen aus der Betriebskostenabrechnung nicht mehr verlangen, es sei denn, bei dem letzten Tag der Frist handelte es sich um einen Samstag, Sonntag oder um einen Feiertag; in diesem Fall läuft die Frist erst am darauffolgenden Werktag ab.
Hat der Vermieter abgerechnet, hat der Mieter sie im eigenen Interesse zu prüfen. Erhebt er Einwendungen gegen die Richtigkeit nicht bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang, dann geht diese Einwendung verloren (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB). Voraussetzung ist, dass der Mieter die Einwendung durch Prüfung der Abrechnung selbst und/oder durch Einblick in die der Abrechnung zu Grunde liegenden Unterlagen erkennen konnte.
Ergibt sich aus der Abrechnung, dass die Vorauszahlung des Mieters zu niedrig ist, kann der Vermieter durch Erklärung in Textform die Nebenkostenvorauszahlung ohne Zustimmung des Mieters anheben; der Mieter ist dann verpflichtet, eine höhere Vorauszahlung zu leisten (§ 560 Abs. 4 BGB). Natürlich kann sich ebenso ergeben, dass der Mieter eine zu hohe Betriebskostenvorauszahlung erbracht hat; dann kann er die Anpassung nach unten erklären.
III. Vertragsende
1. Beendigung des Mietvertrages, insbesondere Kündigung
Grundsätzlich bestehen mehrere Möglichkeiten, warum ein Mietvertrag sein Ende finden kann.
Das Mietverhältnis endet zunächst nicht, wenn die vermietete Immobilie von dem bisherigen Vermieter an einen Dritten verkauft wird, dieser tritt vielmehr in das bestehende Mietverhältnis ein (§ 566 BGB). Auch beim Tod des Mieters endet das Mietverhältnis nicht automatisch, vielmehr tritt der Ehegatte oder Lebenspartner, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt hat, in den Mietvertrag ein (§ 563 BGB). Auch Familienangehörige oder andere Personen können unter bestimmten, im Gesetz genannten Voraussetzungen nach dem Tod des Mieters in den Vertrag eintreten.
Sofern es sich um einen befristeten Mietvertrag handelt, endet der Vertrag mit Eintritt der Befristung automatisch. Ein solcher Zeitmietvertrag ist aber nur bei einem berechtigten Interesse des Vermieters an der Befristung zulässig, etwa bei absehbarem Eigenbedarf (§ 575 BGB). Wenn der Grund für die Befristung später wegfällt, wandelt sich das Mietverhältnis in ein unbefristetes.
Ein unbefristetes Mietverhältnis können beide Vertragsparteien sowohl ordentlich als auch außerordentlich kündigen.
Während der Mieter jederzeit ohne nähere Begründung ordentlich kündigen kann, ist die ordentliche Kündigung durch den Vermieter an weitere Voraussetzungen geknüpft (§ 573 BGB). Er braucht einen Kündigungsgrund. Ein solcher Kündigungsgrund besteht insbesondere bei Pflichtverletzungen des Mieters oder bei einem Eigenbedarf des Vermieters. Stellt die Vertragsbeendigung für den Mieter eine Härte dar, ist evtl. eine Verlängerung des Mietverhältnisses möglich (Einzelheiten §§ 574, 574a BGB). Hierzu sind außerdem von Mieter- wie Vermieterseite bestimmte Formalien einzuhalten.
Die ordentliche Kündigung ist nur mit Frist möglich (Kündigungsfrist). Diese beträgt nach § 573c BGB ungefähr drei Monate. Präzise gilt, dass sie spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats erklärt und zugegangen sein muss. Geht sie nach dem dritten Werktag zu, wirkt sie erst einen Monat später. Hat das Mietverhältnis länger als fünf Jahre gedauert, verlängert sich die Kündigungsfrist, dies aber nur für den Vermieter (Einzelheiten in § 573c Abs. 1 S. 2 BGB).
Sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter bestehen verschiedene Möglichkeiten, das Mietverhältnis ohne Einhaltung der für die ordentliche Kündigung bestehenden Fristen außerordentlich zu kündigen, wobei die außerordentliche Kündigung für beide Parteien stets eines Kündigungsgrundes bedarf. Außerdem muss der Kündigung in der Regel eine Abmahnung vorausgehen. Was ein wichtiger Grund zur Kündigung ist, ergibt sich unter anderem aus §§ 543, 569 BGB, wonach eine außerordentliche fristlose Kündigung dann möglich ist, wenn eine Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nach einer Interessenabwägung nicht zumutbar ist. Der Mieter kann beispielsweise dann außerordentlich kündigen, wenn die Wohnung mangelhaft wird oder der weitere Verbleib in den Räumlichkeiten gesundheitsgefährdend ist.
Wichtige Gründe für die außerordentliche Kündigung seitens des Vermieters sind regelmäßig ausbleibende Zahlungen des Mieters und zwar sowohl im Hinblick auf die laufende monatliche Miete als auch die Kaution. Der Vermieter kann ohne weitere Fristsetzung und/oder Abmahnung das Mietverhältnis kündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der vollen Miete oder zumindest mehr als einer Monatsmiete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Monate erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Ebenfalls ohne Abmahnung/Fristsetzung kündigen kann der Vermieter dann, wenn sich der Mieter im Hinblick auf die Kaution mit einem Betrag in Verzug befindet, der der zweifachen monatlichen Nettokaltmiete entspricht (§ 569 Abs. 2a BGB).
Wird dem Mieter wegen Mietrückstandes außerordentlich fristlos gekündigt, kann er einmalig in einem Zeitraum von zwei Jahren die Kündigung unwirksam machen, wenn er binnen zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage die Mietrückstände vollständig begleicht oder sich eine öffentliche Stelle (etwa das Jobcenter) dazu verpflichtet (sog. Schonfristzahlung; § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).
Jede Kündigung – gleichgültig, ob vom Mieter oder Vermieter ausgesprochen – hat nach § 568 BGB schriftlich zu erfolgen. Sind auf einer Seite des Vertrages mehrere Personen beteiligt, müssen alle die Kündigung aussprechen bzw. muss gegenüber allen gekündigt werden. Abgesehen von der ordentlichen Kündigung des Mieters müssen alle Kündigungen hinreichend genau begründet werden (§§ 569 Abs. 4, 573 Abs. 3 BGB). Das bedeutet, dass etwa Zahlungsrückstände nachvollziehbar mitgeteilt oder Pflichtverletzungen nach den einzelnen Vorfällen beschrieben werden müssen.
2. Auszug
Ist das Mietverhältnis durch Zeitablauf oder Kündigung beendet, ist der Mieter verpflichtet, die Wohnung zu räumen und in geräumtem Zustand an den Vermieter herauszugeben (§ 546 BGB). Gibt der Mieter die Mietsache nicht bzw. verspätet zurück, steht dem Vermieter für die Zeit der Vorenthaltung eine Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB in Höhe der vereinbarten Miete zu.
Was der vertragsgemäße Zustand ist, richtet sich regelmäßig nach den Regelungen des Mietvertrages. Hiervon hängt ab, ob und gegebenenfalls in welchem Umfang der Mieter verpflichtet ist, die Wohnung vor der Rückgabe an den Vermieter zu renovieren. Jedenfalls muss der Mieter die Mietsache frei von Schäden an den Vermieter zurückgegeben. Einzelheiten siehe oben.
Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten nach Rückgabe (§ 548 BGB).
3. Schönheitsreparaturen
Abhängig von den vertraglichen Vereinbarungen (siehe oben) hat der Vermieter Anspruch darauf, dass der Mieter die ihm übertragenen Schönheitsreparaturen und Renovierungsarbeiten durchführt. Renoviert der Mieter nicht, obwohl er dazu verpflichtet ist, schuldet er dem Vermieter Schadensersatz. Voraussetzung ist aber grundsätzlich, dass der Vermieter ihm eine Frist zur Renovierung gesetzt hat.
4. Kautionsrückzahlung
Nach dem Ende des Mietverhältnisses hat der Mieter einen Anspruch darauf, dass ihm die zu Beginn des Mietverhältnisses gezahlte Kaution zurückgezahlt wird.
Der Vermieter muss die Kaution jedoch nicht sofort und nicht unbedingt in voller Höhe zurückzahlen, ihm steht zunächst eine angemessene Frist zu, binnen derer beispielsweise die letzte Betriebskostenabrechnung noch erstellt werden kann, für deren gegebenenfalls bestehende Nachzahlungsansprüche sich der Vermieter aus der Kaution bedienen kann. Ebenso kann sich der Vermieter bei Schadenersatzansprüchen gegen den Mieter, z.B. bei nicht vertragsgemäßer Rückgabe der Wohnung, aus der Kaution befriedigen. Sofern absehbar ist, dass nicht der gesamte Kautionsbetrag für Ansprüche des Vermieters aus dem beendeten Mietverhältnis benötigt wird, hat der Vermieter überschüssige Beträge vorab auszuzahlen.
Die dem Vermieter zugebilligte Frist zur Kautionsfreigabe kann im Einzelfall mehrere Monate betragen, aber auch nur einige Wochen. Die Länge der Frist richtet sich danach, wie lange der Vermieter braucht zu klären, ob und in welcher Höhe er Ansprüche gegen den Mieter hat.
Der Mieter ist im Hinblick auf die bevorstehende Beendigung des Mietverhältnisses nicht berechtigt, seine Mietzahlung zum Ende des Mietverhältnisses einzustellen und den Vermieter auf eine Befriedigung aus der Mietkaution zu verweisen, zu diesem Zweck dient die Mietkaution nicht.
5. Abrechnung Betriebskosten
Nach Ende des Mietverhältnisses erfolgt durch den Vermieter letztmalig eine Abrechnung der Betriebskosten für den anteiligen Zeitraum des Jahres, in dem der Mieter noch die Wohnung angemietet hatte.
IV. Streit zwischen Mieter und Vermieter
Kommt es zu Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter, ist eine gerichtliche Klärung oft unvermeidbar. Hier finden sie grundsätzliche Informationen zu einem Gerichtsverfahren in Wohnungsmietsachen.
1. Zuständigkeit
Zivilprozesse in Wohnungsmietsachen werden, anders als andere Zivilprozesse, unabhängig vom Streitwert in erster Instanz stets beim Amtsgericht verhandelt (§ 23 Nr. 2 a) GVG. Die Zuständigkeit ist ausschließlich und kann auch durch Vereinbarung nicht geändert werden. Örtlich zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk sich die Mietsache befindet (also bei einer Wohnung in Düsseldorf das Amtsgericht Düsseldorf; § 29a ZPO).
Vor dem Amtsgericht kann man ohne Anwalt auftreten. Sollte das Verfahren vor das Landgericht in die zweite Instanz gehen, ist ein Anwalt aber zwingend erforderlich.
2. Räumungsklage
Zu den Rechtsstreitigkeiten mit den gegebenenfalls schwerwiegendsten Folgen im Wohnraummietrecht zählte zweifelsohne die Räumungsklage, bei der der Mieter dazu verurteilt werden kann, die von ihm bewohnte Wohnung zu räumen und an den Vermieter herauszugeben. Gibt es zwischen den Parteien Streit um die Wirksamkeit der Kündigung und zieht der Mieter nicht zum Ende der Kündigungsfrist aus, wird der Vermieter, der den Mieter nicht eigenmächtig der Wohnung verweisen darf (!), ein gerichtliches Räumungsverfahren anstreben, in dem über die Wirksamkeit der Kündigung entschieden wird.
3. Räumung
Die Räumung erfolgt durch den Gerichtsvollzieher, falls der Mieter auch nach einem Räumungsurteil nicht freiwillig räumt.
§ 885a ZPO ermöglicht es dem Vermieter, dem Gerichtsvollzieher einen beschränkten Vollstreckungsauftrag zu erteilen, der nur die Besitzeinweisung des Vermieters umfasst, nicht jedoch die Räumung der beweglichen Sachen (sog. „Berliner Räumung“ bzw. „vereinfachte Räumung“). Der Gerichtsvollzieher muss die frei ersichtlichen beweglichen Sachen im Rahmen des Vollstreckungsprotokolls dokumentieren. Der Vermieter muss die Sachen zunächst verwahren. Wenn der Mieter sie nicht abholt, darf er sie nach Ablauf eines Monats versteigern. Nicht verwertbare Sachen darf er vernichten.
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